不動産編相続税の税理士

1.小規模宅地等の特例の利用

被相続人等の事業のために使用されていた宅地や被相続人等の住居のために使用していた宅地を、相続または遺贈によって取得した場合は、相続税を計算する際に、その宅地等の評価額の一定割合を減額できる特例があります。これを「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」(小規模宅地等の特例)といいます。これは、相続税の納税の資金調達のために、住居を売却しなければいけなくなったり、事業を継続できなくなったりするような事態に陥らないように、居住場所や事業の保持継続を保護する目的で造られた特例になります。

「小規模宅地等の特例」の活用は節税の王道です。
土地の評価額を最大80%減できるこの特例を活用できるかどうかで、相続税の発生の有無及び金額が全く違ってきます。大幅な節税ができるかどうかはこの特例が受けられるかどうかにかかっているといっても過言ではありません。
不動産をお持ちの方は、必ず小規模宅地等の特例を活用できるかどうかを検討しましょう。

減額される割合等
相続開始の直前における
宅地等の利用区分
要件限度
面積
減額
割合
被相続人等の居住の用に
供されていた宅地等
特定居住用宅地等に該当する宅地等330㎡80%
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等貸付事業以外の事業用の宅地等特定事業用宅地等に該当する宅地等特定事業用宅地等400㎡80%
貸付事業用の宅地等特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等(一定の法人の事業の用に供されていたものに限ります。)400㎡80%
貸付事業用宅地等に該当する宅地等200㎡50%

※被相続人等とは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族
※宅地等とは、土地または土地の上に存する権利で、建物などの敷地の用に供されているもの

特例の適用を選択する宅地等が次の1又は2のいずれに該当するかに応じて、限度面積を判定します。

1 特定居住用宅地等(①)又は特定事業用宅地等(②又は③)を選択する場合

①≦330 であること。また、(②+③)≦400 であること。

2 貸付事業用宅地等(④)及びそれ以外の宅地等(①、②又は③)を選択する場合

①×200/330+(②+③)×200/400+④≦200 であること。

この特例が適用されると、相続税が安くなったり、もしくは支払わなくてもよくなったりしますが、注意しなければいけないことは、誰もが受けられる特例ではないということです。

また、適用を受けるためには、必ず申告が必要です。この特例を受けようとする旨など所定の事項を相続税の申告書に記載して、計算明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付する必要があります。適用の結果、相続税がゼロになるような場合でも必ず申告が必要です。
原則として、申告期限までに相続人間で遺産分割が成立していない場合は適用外となりますが、相続税の申告期限後3年以内に遺産分割が成立した場合等は、後からでも適用を受けることが出来ます。ただし、相続時精算課税に係る贈与によって取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。

1 配偶者が住居用の宅地を相続する場合

配偶者が自宅の土地を相続する場合は、「無条件」で小規模宅地等の特例が認められます。
宅地のうち330㎡までの部分についてその評価額の80%が減額されることになります。
例えば、相続税評価額1億円の土地(330㎡限度)であれば2000万円に軽減されることになりますので、メリットが大きな特例といえます。

2 子が住居用の宅地を相続する場合

①生前に被相続人と同居していた子

子のうちで特例を受けることができるのは、生前に被相続人と同居していた子です。同居していた子が相続する場合、「相続税の申告期限(死亡から10ヵ月後)」まで、「その自宅に継続して住み続ける」ことを条件で、特例を受けることが出来ます。申告期限前に、住居を移したり、売却したりすると、適用外となってしまいます。

②被相続人と同居をしていなかった子

被相続人の配偶者または相続開始の直前において被相続人と同居していた一定の親族がいない場合において、例えば、同居をしていなかった子が自宅の土地を相続する場合でも、その子自身がマイホームを持っていなければ、特例を受けることができます。
被相続人の元から独立していても自分の家を持たず賃貸暮らしをしていた場合は、「納税申告期限(死亡から10ヵ月後)」まで、「その土地と建物を所有」していれば特例を受けることができます。
この場合の「持っている」は、所有していればよく、居住する必要はありません。
自身がマイホームを持っていなくとも配偶者がマイホームを持っている場合は、認められません。また、マイホームを持っている場合でも、売却もしくは賃貸住宅として貸し出している場合であれば、「持っている」の適用外になります。ただし、「自宅の売却や貸出から3年が経過している」こと、「相続後は申告期限まで相続物件を所有している」こと、この2つの要件を満たす必要があります。

小規模宅地等の特例
区 分特例の適用要件
取得者取得者等ごとの要件
被相続人の居住の用に供されていた宅地等被相続人の配偶者「取得者ごとの要件」はありません。
被相続人と同居していた親族相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有している人
被相続人と同居していない親族①から③の全てに該当する場合で、かつ、次の④及び⑤の要件を満たす人
  • ①相続開始の時において、被相続人若しくは相続人が日本国内に住所を有していること、又は、相続人が日本国内に住所を有しない場合で日本国籍を有していること
  • ②被相続人に配偶者がいないこと
  • ③被相続人に、相続開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族でその被相続人の相続人(相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人)である人がいないこと
  • ④相続開始前3年以内に日本国内にあるその人又はその人の配偶者の所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。)に居住したことがないこと
  • ⑤その宅地等を相続税の申告期限まで有していること
被相続人と生計を一にする被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等被相続人の配偶者「取得者ごとの要件」はありません。
被相続人と生計を一にしていた親族相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有している人
チャート図
小規模宅地等の特例の適用

※ 相続開始前3年以内に日本国内にある自己または自己の配偶者の所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く)に居住したことがなく、かつ、相続開始の時から相続税の申告期限までその宅地等を有している人(相続開始の時に日本国内に住所がなく、かつ、日本国籍を有していない人は除く)。

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2.使用していない土地の活用

人に貸している土地に、借りている人(借地人)名義の建物が建っている土地を貸宅地といいます。
また、人に貸している建物が建っている土地のことを貸家建付地といいます。アパートやマンション、戸建ての貸家などが建っている土地です。

このように貸宅地や貸家建付地は、自分の土地にも関わらず、人に貸しているため、自由に売買が出来なくなるなど自分のために使えないという点では、その使用に制限がかかります。そのため通常の自用地(他人の権利の目的となっていない場合の土地)より評価が低く設定されています。
つまり、土地を人に貸すことで土地の評価を低くすることができることができます!

もし使わない不動産があるのであれば、遊ばせておくのではなく、人に貸した方がよいといえるでしょう。もう誰も住まないのであれば、思い切って貸アパートを建てるのもひとつの手かもしれません。
また賃料や地代が入って来るというメリットもあります。

ただし、賃貸物件等が相続財産に含まれる場合は、遺産分割の際に分割や換金が難しく、遺産分割がうまくまとまらないケースが多くあります。もちろん、アパート経営がうまくいかなければ、建築費の元が取れず、資産の価値としても目減りする・・・など散々な結果になる危険性も十分にあり得ます。不動産の活用はメリットも多いようですが、不動産は価値が大きく値下がりすることも考えられますし、アパート経営も必ずしもうまくいかないというのが実情です。

土地を人に貸している場合はこちら 土地と建物を人に貸している場合はこちら

メリット

  • 1 土地の評価が下がる
  • 2 建物の評価が下がる
  • 3 小規模宅地等の特例の適用が可能
  • 4 家賃収入で納税資金対策が可能
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3.相続税の取得費加算の特例を利用

相続した土地等を売却する場合は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却することが鉄則です!
これは、「相続税が取得費に加算される特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)」の利用が可能だからです。
この特例は、相続により取得した土地や建物、株式などを、一定期間内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の売却の際にかかった経費(取得費)に加算することができるというものです。つまり、土地を売却した際に発生する経費の一部として相続税を含めることができるという制度です。
なお、この特例は譲渡所得のみに適用されます。

譲渡所得税とは

譲渡所得とは、所有している財産を売却して得た所得のことをいい、譲渡所得税とは、この譲渡所得に課される税金です。
土地を売却した際の譲渡所得税は、売却価格から経費(購入価格が計算不明の場合は売却価格の5%)を引いた売却益に対してかかりますが、この特例を利用しますと、相続税の一定額が経費となりますので、譲渡所得税を安くすることができます。

例えば、相続した土地(購入額不明)を1億円で売却した場合、特例を使えば、土地に対応する相続税額が仮に5000万円とすると、5000万円と売却額1億円の5%(500万円)の合計5500万円を差し引いた4500万円に対してしか譲渡所得税がかかりませんが、特例の適用を受けない場合は、差し引きできるのは売却額の5%のみで、9500万円に対して譲渡取得税がかかることになります。

この特例は、相続税を用意するのには資金が必要で、そのために相続した不動産を売らざるを得なくなる場合も少なくなく、さらに土地の売却には譲渡取得税がかかったのではあまりにも不公平であるという理由から設けられた制度です。

特例を受けるための要件
  • ①相続や遺贈により財産を取得した者であること
  • ②その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • ③その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

絶対に忘れてはいけないのが③の要件です。相続税の申告期限の翌日から3年以内に、土地を売却することが鉄則!!相続税の申告期限が相続発生後10カ月なので、相続発生後3年と10カ月以内に売却すれば、税金が安くなります。

またこの特例を受けるためには必ず確定申告をすることが必要です。確定申告書には、相続税の申告書の写し、相続財産の経費に加算される相続税の計算明細書、譲渡所得の内訳書や株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書などを添付します。

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