土地に関するその他の評価方法相続税の税理士

土地に関するその他の評価方法

土地を評価する方法は、相続税評価額による評価だけではありません。
土地の価格の評価としては、一般に次の4つがあげられます。

  • 実勢価額(取引価格)
  • 地価公示価格(標準価格)
  • 相続税評価額(路線価方式・倍率方式)
  • 固定資産税評価額

相続財産の評価をする場合、遺産分割における財産評価と相続税の計算をする際の財産評価は違います。相続税の課税額の評価に用いるのは「相続税評価額」と「固定資産税評価額」です。遺産分割の際の場合には、相続税評価額と固定資産税評価額と合わせて、不動産評価の指標として使用される「実勢価額(取引価格)」や「地価公示価格(標準価格)」も参考にして相続財産の評価を行います。

実勢価額(取引価格)

実勢価格(取引価格)とは、実際に市場で取引されている平均的な価格をいいます。実際にその不動産を売買したときに、売り手と買い手の需要が釣り合う金額といえます。

実勢価格(取引価格)と地価公示価格(標準価格)は、ほぼ同額と考えられています。
ただ、実際の取引では、取引する人によっていろいろな事情や動機があることが多く、実勢価格(取引価格)は当事者間のさまざまな事情で評価が左右されることがあります。
例えば、売り急いでいる売主が投げ売りをすれば、地価公示価格(標準価格)よりも低額で取引が成立することになりますし、また買主が相場よりも高いことを承知で購入すれば、地価公示価格(標準価格)よりも高額で取引が成立することになります。

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地価公示価格(標準価格)

一般の人が土地の取引や資産評価をするにあたって、土地の適正な価格を判断する客観的な目安として、国土交通省が毎年1月1日における標準地について出している評価額です。
地価公示価格(標準価格)は、当事者間の個別事情などが取り除かれた状況での1平方メートルあたりの更地の評価額を示しています。
評価不動産1地点について不動産の鑑定評価の専門家である不動産鑑定士2人が別々に調査し、取引事例やその土地の収益の見通しなどを分析して評価を行い、国土交通省の土地鑑定委員会が総合的に検討して決定しています。
なお地価公示価格はさまざまな条件を考えた上で、標準的な土地だけを対象としていますので、全ての不動産について、地価公示価格が調査されている訳ではありません。

実勢価格(取引価格)と地価公示価格(標準価格)は、ほぼ同額と考えられています。
ただ、実際の取引では、取引する人によっていろいろな事情や動機があることが多く、実勢価格(取引価格)は当事者間のさまざまな事情で評価が左右されることがあります。例えば、売り急いでいる売主が投げ売りをすれば、地価公示価格(標準価格)よりも低額で取引が成立することになりますし、また買主が相場よりも高いことを承知で購入すれば、地価公示価格(標準価格)よりも高額で取引が成立することになります。

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相続税評価額(路線価方式・倍率方式)

土地にかかる相続税の基準となる相続税評価額を算出するには、路線価を基準にする「路線価方式」と、固定資産税評価額に一定の評価倍率をかける「倍率方式」という2つの方法があります。
「路線価」や「評価倍率」は、地価公示価格(標準価格)などに基づいて算定され、毎年7月1日に公表されます。

※路線価図・評価倍率は、国税庁のHPや税務署で確認することができます。

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固定資産税評価額

固定資産税評価額は固定資産税の算定の基礎となる評価額で、市町村役場(東京都23区では都税事務所)にある固定資産課税台帳に登録してある不動産(土地や家屋)の評価額のことをいいます。
固定資産税評価額は、国の固定資産評価基準に従って、市町村が決定します。原則として評価額は3年ごとに見直しがなされ、評価替えが行われています。

※固定資産税評価額は、市町村役場(東京都23区では都税事務所)で確認することができます。

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評価方法が違う理由

納税義務者に配慮した評価方法

相続財産の評価をする場合、遺産分割における財産評価と相続税の計算をする際の財産評価は違います。相続税の課税額の評価に用いるのは「相続税評価額」と「固定資産税評価額」で、遺産分割の際の場合には、上記らと合わせ、「実勢価額(取引価格)」や「地価公示価格(標準価格)」も参考にして相続財産の評価を行います。

一般的に、相続税評価額(路線価方式・倍率方式)や固定資産税評価額は、地価公示価格や実勢価格(取引価格)より低く評価されます。地価公示価格を基準とすると、相続税評価額(路線価方式・倍率方式)は8割程度、固定資産税評価額は7割程度です。

相続税評価額(路線価方式・倍率方式)が地価公示価格より低く設定されている理由は、相続税評価額(路線価方式・倍率方式)が高いと相続税を納めるために売却を急がせてしまい、結果として相続財産の土地が安く買いたたかれるおそれがあるためです。

相続税評価額(路線価方式・倍率方式)は実勢価額より低いことが一般的ですが、売買価格が下落したため、地域によっては相続税評価額(路線価方式・倍率方式)が実勢価額(取引価格)を上回っているというケースもあるようです。

4つの評価額
4つの評価額

例えば、地価公示価格(標準価格)が分かれば、その価格に0.8を乗じた額が、相続税評価額(路線価方式・倍率方式)の目安となります。また、固定資産税評価額が分かっているのであれば、固定資産税額を0.7で割れば、地価公示価格(標準価格)がわかることになります。

地価公示価格
(標準価格)
×0.8相続税評価額
(路線価方式・倍率方式)
固定資産税評価額÷0.7地価公示価格
(標準価格)
実勢価格
(取引価格)

同じ「1億円」でも現金より土地の方が評価が低い

相続続税評価額(路線価方式・倍率方式)が、実勢価格や地価公示価格の約8割で評価されるということは、不動産を相続することは、現金や預貯金を相続することに比べて税金面で優遇されていることを意味します。
例えば、現金1億円を相続した場合は額面通りの評価がなされて「1億円」に対して相続税がかかりますが、実勢価格1億円の不動産を相続した場合は、相続税の課税基準である相続税評価額(路線価方式・倍率方式)は約8割で8000万円。相続税は、この評価額「8000万円」に対してかかることになります。つまり、相続財産は現金より土地で取得した方が、相続税が安くなります。

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