不動産の評価相続税の税理士

不動産の評価

相続税が発生するような相続においては、ほとんど土地や家屋のような「不動産」が含まれています。平成25年度のかかる相続においては、相続財産の全体のうち、土地や家屋などの不動産は、約半数を占めています。

まず、不動産には「土地」と「家屋(建物)」があります。
土地と家屋では評価方法が違います。

1 土地の評価

路線価方式または倍率方式で評価します

土地は「路線価方式」または「倍率方式」で評価します。
路線価方式とは、路線価が定められている地域に限られた評価方式で、主に市街地がこの路線価方式によって評価されます。路線価が定められていない地区は倍率方式で評価することになります。

まず、土地は、土地の種類(地目)ごとに評価の仕方が違います。
土地は不動産登記上、その使用用途により、宅地、田・畑、山林、原野、雑種地・・・と「地目(ちもく)」が分類されています。地目とは、土地の種類を示しています。
しかしながら、実際には登記上の地目と同じように使用されているとは限りません。
相続税の計算をする場合の土地の「種類」とは、この登記簿上に記載された地目ではなく、課税時期(相続開始時)の「現況」によって判断されます。例えば、登記上は畑とされている土地も、実際は宅地として使用されていれば、「宅地」として評価することになります。

また、宅地を評価する際は、登記上の土地の単位を示す「筆」単位ではなく、利用単位で、1画地(利用の単位となっている1区画の宅地)を評価単位として計算します。
例えば、ご自宅の不動産登記簿謄本などを確認していただければ分かりますが、自宅として利用している家屋(建物)が建っている土地が、登記上は2筆の土地である場合があります。この場合は2筆の土地であっても利用単位が「自宅の敷地として」同じですので、1つの土地(1画地)として評価します。
一方、被相続人名義の1筆の土地の上に、被相続人名義の自宅用の家屋(建物)と甲名義の家屋(建物)が建っているとします。A地は「自用地(他人の権利の目的となっていない土地)」として、B地は「貸宅地」として利用されている場合は、1筆の土地であっても、土地の利用単位が違うことになりますので、A地、B地それぞれを1画地として評価します。

路線価方式または倍率方式で評価

路線価方式か倍率方式か?

財産評価基準書を確認する

一般的に、市街地にある宅地は「路線価」を用いた「路線価方式」により評価されます。
一方、市街地以外の地域にある宅地は「固定資産税評価額」と「評価倍率」を用いた「倍率方式」により評価されます。
評価したい宅地が「路線価方式」を用いる路線価対象の土地であるか、「倍率方式」を用いる倍率方式対象の土地であるかは、毎年国税庁が公表している「財産評価基準書(路線価図・評価倍率表)」により確認することができます。
固定資産税評価額は、市町村役場(東京都23区では都税事務所)で確認することができます。

不動産の地目が、宅地以外の田畑や山林などの場合は、原則として「倍率方式」で評価します。
固定資産税評価額に、該当する「町(丁目)又は大字名」と「適用地域名」のうち、該当する「地目」に対応する「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」を乗じて計算します。
ただし、市街地にある田畑や山林で、評価倍率表で「比準」、「周比準」、「市比準」と表示してある場合は、付近の宅地の価額に比準して評価します。これを「宅地比準方式」といいます。「宅地比準方式」とは、その農地が宅地であるとした場合の価額からその農地を宅地に転用する場合にかかる造成費に相当する金額を控除した金額により評価する方法をいいます。

農地については、宅地と違って農地法等により宅地への転用の制限や、都市計画などにより地価事情も異なるため、次の4つに分類した上で、それぞれ評価方法が違います。

【農地の分類】【略称】【評価の方法】
純農地「倍率方式」によって評価
中間農地
市街地周辺農地周比準その農地が「市街地農地」であるとした場合の価額の80%に相当する金額によって評価
市街地農地比准
または
市比準
市街地農地は、「宅地比準方式」または「倍率方式」により評価。

路線価方式

道路につけられた値段を基準に計算する

「路線価方式」とは、路線価が定められている地域に限られた評価方式で、主に市街地がこの路線価方式によって評価されます。路線価が定められていない地区は倍率方式で評価することになります。

路線価とは、道路(路線)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額、つまり道路につけられた値段ということになります。 単位は千円です。
この路線価をベースに土地を評価することを路線価方式といいます。

市街地の宅地の相続税評価額を評価するには、まずこの路線価を知る必要があります。

路線価は、財産評価基準書の路線価図から確認することが出来ます。
路線価図は、その年の1月1日時点の土地の価格を基準に、国税庁から毎年7月1日に公表されます。例えば平成27年分は、平成27年1月1日時点の土地価格を基準に決定しますので、該当する年度の路線価図を確認することになります。その年分の路線価図がまだ公表されていない場合は、その年分の路線価図が公表されてから評価を行います。
財産評価基準書(路線価図・評価倍率表)は、国税庁ホームページや税務署等で確認することができます。

路線価図の見方

路線価図は一見複雑に見えますが、見方さえ分かれば簡単です。
まず、財産評価基準書(路線価図)から調べたい宅地の路線価図を確認します。
次に評価したい土地が面した道路の「路線価」、「地区区分」、「借地権割合」を確認します。

①宅地の所在を確認

財産評価基準書の路線価図から、調べたい宅地の所在(場所)を確認します。
例えば、東京都千代田区永田町1丁目1番地1号の場合。まず、路線価図で「千代田区」、「永田町1丁目」に該当する図を探します。「番地」は○で囲まれた数字で表していますので、1番地ですので、①に該当する土地を探します。「号」はさらに細かくかかれた数字を確認します。

②路線価を確認

宅地が面している道路の数字とアルファベットを確認します。例えば「290D」とあれば、その宅地は、1㎡あたり29万円で評価します。

③地区区分を確認

路線価を表す数字と借地権割合を表すアルファベットを囲むマークによって、地区区分がわかります。地区区分は、何もマークがなければ(無印)、普通住宅地区ということになります。 この地区区分は、宅地の評価の際の修正割合にかかわってきます。

地区区分と記号
地区区分記号
ビル街地区ビル街地区記号
高度商業地区高度商業地区記号
繁華街地区繁華街地区記号
普通商業・併用住宅地区普通商業・併用住宅地区記号
中小工場地区中小工業地区記号
大工場地区大工場地区記号
普通住宅地区無印
④借地権割合を確認

「290D」の「D」というアルファベットは借地権の割合を表示しています。アルファベットが「D」となっている場合は、借地権割は60%ということになります。
人から借りている宅地である場合は、通常の宅地の評価額に借地権割合を乗じて計算します。

借地権割合
記号借地権割合記号借地権割合
A90%E50%
B80%F40%
C70%G30%
D60%H20%

路線価方式による計算の仕方

例えば、次のような宅地(面積240㎡)の場合
この土地が面する南側の道路の路線価は「300D」とあります。
路線価は千円単位ですので、「300D」とある場合、この道路に面する土地の1㎡あたりの価値は300,000円になります。数字の後のアルファベットは借地権割合表わし、D=60%になります。
また、道路にビル街地区や繁華街地区などを示すマークがないことから、ここは普通住宅地区であることがわかります。

宅地(自用地)の評価額は次のような式で計算されます。

【宅地(自用地)の評価額】=【路線価(1㎡あたりの価額)】×【宅地の面積】
土地の評価額 300,000円 × 240㎡ = 72,000,000円
この土地の評価額は、7200万円ということになります。
この宅地が人から借りている土地であれば、さらに「借地権割合」を考慮して評価額を計算します。
借地権割合がD=60%なので、0.6を乗じて計算することになります。

【借地権の評価額】=【路線価(1㎡あたりの価額)】×【宅地の面積】×【借地権割合】
借地権の評価額 300,000円 × 240㎡ × 60% = 43,200,000円
この土地の借地権の評価額は、4320万円ということになります。

宅地

路線価の調整

土地の評価の際には、その宅地の形状等に応じた各補正率や加算率で調整することになります。

  • 2つの道路に面した宅地
  • 角地にある宅地
  • 奥行が長い宅地・短い宅地
  • その他の修正
2つの道路に面した宅地

例えば、宅地が正面と側面と2つの道路に面している場合には、路線価に「側方路線影響加算率」といわれる割合を乗じて評価することになります。
2つの道路に接しているということは、その土地は利便性がよく、価値が高いと評価されるため、このように加算補正が行われます。

2つの道路に面した宅地
角地にある宅地

さらに、宅地が2つの道路の「角地」にある場合は、「側方路線影響加算」といわれる割合を乗じることで、さらに高い評価になります。なお、2つの道路に面していてもその道路が1つであるような場合は、「準角地」として評価されます。

角地にある宅地
奥行が長い宅地・短い宅地

同じ面積の宅地であっても、その宅地の形状は様々です。
同じ240㎡の宅地であっても、道路からの奥行きがそれぞれ違います。
道路からの奥行きも財産の評価の際に考慮され、奥行きの距離に応じて奥行価格補正率をかけて、さらに評価額を調整することになります。

同じ240㎡の宅地が図のように3軒並んでいたとします。
普通住宅地区で、道路からの奥行きが40mの場合は奥行価格補正率0.92を乗じて補正をします。
奥行きが8mの場合は、奥行価格補正率0.97を乗じて修正することになります。
なお、奥行きが20mの場合は、奥行価格補正率は1.00ですので補正はありません。

奥行が長い宅地・短い宅地
その他の修正

土地の形状は必ずしも正方形や長方形ではなく、様々な形をしています。この異なる形状なども、宅地の価額の評価の際に考慮されます。奥行価格補正率や側方路線影響加算率の他に、不整形な宅地の場合等は、次のような補正率で修正を行います。

不整形な宅地

例えば、宅地の形状が不整形な場合は、その宅地が不整形でないものとして計算した1平方メートル当たりの価額に、その不整形の程度や位置および面積の大小等に応じた、不整形地補正率を掛けて評価します。

間口が狭い宅地

道路に面している間口が狭い宅地の価額は、路線価に奥行価格補正をし、さらに間口狭小補正率で補正をした上で宅地の面積を掛けて評価します。間口が狭い宅地は、利用価値が低くなるという考えから、このような補正が入ります。間口狭小補正率は、間口距離と地区区分に応じて定められています。

これら修正の計算は複雑ですし、この他にも土地の形状に応じて評価額を調整することがあります。評価の計算は複雑になりますので、詳しくは弁護士や税理士にご確認ください。

路線価方式による計算の仕方(調整版)

次の図のように、宅地が正面と側面と2つの道路に面している場合には、便利な土地として高く評価されます。その計算の仕方は、
【正面路線価を奥行価格補正した後の価額】と【側方路線価を奥行価格補正し、さらに側方路線影響加算率で補正した価額】を足した価格に対して、宅地の面積をかけて評価額を計算します。
この宅地は普通住宅地区でかつ角地のため、側方路線影響加算率は「0.03」になります。

どちらが正面路線価になる?

「正面路線価」とは、主に利用している道路や玄関に面しているかどうかなどに関係なく、その宅地が面する道路の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額のうち、高い方になります。
つまり、次の図のような場合は南側の道路の路線価(300D)が正面路線価になります。

【南側の路線価】
【路線価】300,000円×【奥行価格補正率】1.00 300,000円【正面路線価】
(1㎡あたりの価額)(奥行20mに応ずる補正率)
【西側の路線価】
【路線価】285,000円×【奥行価格補正率】1.00285,000円【側方路線価】
(1㎡あたりの価額)(奥行12mに応ずる補正率)
南側の路線価
【正面路線価】300,000円×1.00 300,000円
【側方路線価】285,000円×1.00×【側方路線影響加算率】0.038,550円
(普通住宅地区の角地の加算率)
【正面路線価】 300,000円+ 【側方路線価】8,550円308,550円
308,550円× 【面積】240㎡=7405万2000円

この土地の修正後の評価額は、7405万2000円ということになります。

倍率方式

固定資産税評価額を基準に計算する

倍率方式とは、「路線価」が定められていない地域の宅地、田畑や山林などの評価方式です。
倍率方式による評価額は、その土地の「固定資産税評価額」に、評価倍率表に定める「評価倍率」を乗じて計算しますので、固定資産税評価額と倍率が分かれば、簡単に計算することが出来ます。

【土地の評価額】=【固定資産税評価額】×【評価倍率】

まず、財産評価基準書から調べたい土地の評価倍率表を確認します。
次に、評価したい土地の「倍率」、「借地権割合」を確認します。

①宅地の所在を確認

財産評価基準書の「評価倍率表(一般の土地等用)」から、該当する「町(丁目)又は大字名」と「適用地域名」を確認します。適用地域名は、「全域」、「一部」と別れていますので、同じ町(丁目)であっても、評価の仕方が違う場合ありますので注意が必要です。

②倍率を確認

調べたい土地が宅地の場合は、倍率表の「宅地」に該当する倍率を確認します。
倍率欄に数字ではなく、「路線」とある場合は、当該地域の土地は、路線価該当地区ということになりますので、路線価図を確認します。

③借地権割合を確認

借地権割合に該当する割合を確認します。
評価したい土地が人から借りている宅地である場合は、借地権割合を乗じて評価額を計算します。

例えば、固定資産税評価額が1000万円の宅地の場合、「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」が「1.1倍」とある場合は、評価額は1100万円ということになります。

【宅地の評価額】 1000万円 × 1.1 = 1100万円

この宅地が、人から借りている土地だとすると、さらに「借地権割合」を考慮して評価額を計算します。例えば、借地権割合が60%の場合は0.6を乗じて計算することになります。
【借地権の評価額】=【固定資産税評価額】×【評価倍率】×【借地権割合】
【借地権の評価額】 1000万円 × 1.1 × 0.6 = 660万円
この土地の借地権の評価額は、 660万円ということなります。

貸している土地・借りている土地

被相続人名義の土地であっても、この土地が他人の権利の目的になっている場合があります。土地の所有者といえども自由に使用することができないような状態の土地を自用地(更地=他人の権利の目的となっていない場合の土地)そのままの価額で評価を仕方したのでは、不公平になります。

人から借りている土地の評価

人から借りている土地も財産として評価

長年被相続人の名義だと思っていた自宅の不動産が、調べてみると人から借りている土地の上に被相続人名義の自宅が建っている状態であったことがわかった、ということは珍しいことではありません。

まず、このように人に貸していて、その上に他人名義の建物が建っている土地を「貸宅地」といいます。宅地を借りている場合、借りている人を「借地人」といいます。

人から借りている土地ということは、そもそも被相続人名義の土地ではないのだから、相続財産になれないのでは?と考えますが、借地人には、「借地権」という権利があり、人から借りている土地で、被相続人に「借地権」がある場合、その権利を相続財産として評価します。

借地権は、自用地(更地)の評価額に「借地権割合」を乗じて計算します。

【借地権の評価額】=【自用地の評価額】×【借地権割合】

※借地権割合は、路線価方式の場合は路線価のあとのアルファベットにより表示されます。
倍率方式の場合は、倍率表に割合が記載されています。

人に貸している土地

自由に使用・処分できないために低く評価される

相続で受け取った土地すべてが自分のためにだけに使える土地とは限りません。
被相続人名義の土地であっても、人に貸している土地ということもあり得ます。被相続人の名義の宅地であっても、他人に貸しているような土地に、借地人名義人の家屋が建っていれば、その土地を自由に売買することは出来ませんし、その利用にさまざまな制限がかかりますので、低く評価されます。

まず、このような土地を「貸宅地」といいます。この宅地がいくら貸している人(以下「地主」といいます。)のものでも、貸している以上自由に使うことができません。
このような不自由な土地も、自用地として通常どおりの土地のように評価するとなると、不公平ですので、貸宅地は、まず自用地として通常通りに評価してから、「借地権」の価額をマイナスして評価します。

【貸宅地の評価額】=【自用地の評価額】–【借地権の評価額】

例えば、自用地(更地)としての評価が2500万円の宅地で、借地権割合が70%の場合は

借地権の評価額(借地人)
2500万円×70%1750万円
(自用地の評価)(借地権割合)

借地権の評価額は1750万円になります。

貸宅地の評価額(地主)
2500円1750万円750万円
(自用地の評価)(借地権の価額)

貸宅地の評価額は750万円になります。

貸宅地の場合
貸宅地

土地と建物(家屋)を人に貸している場合

貸宅地と同様に自由に使用・処分できないために低く評価される

被相続人名義の土地と家屋(建物)を貸している場合もあり得ます。
まず、このように貸している建物が建っている土地を「貸家建付地」といいます。宅地に一戸建ての貸家、賃貸マンションなどを建てているような土地です。

貸家建付地は土地も家屋も被相続人名だとしても、借主にすぐに出て行けと主張できるような強い権利まではありません。結果として、貸宅地と同じく、自分の土地にも拘らず、売買などの処分にあたって障害になります。自分のために使えないという点で、その不動産の使用に制限がかかりますので評価額が低くなります。

【貸家建付地の評価額】=【自用地の評価額】–【自用地の評価額】×【借地権割合】×【借家権割合】×【賃貸割合】

※借地権割合は、路線価方式の場合は路線価のあとのアルファベットにより表示されます。
倍率方式の場合は、倍率表に割合が記載されています。
※借家権割合は(通達により)30%
※「賃貸割合」は、貸家の各独立部分(構造上区分された数個の部分の各部分をいいます。)がある場合に、
その各独立部分の賃貸状況に基づいて計算した割合をいいます。一戸建ての賃貸割合は100%

例えば、自用地(更地)としての評価が2500万円の宅地で、借地権割合が70%の戸建て家屋が建っているような貸家付建地の場合は、

2500万円2500万円×70%×30%×100%
(自用地の評価)(借地権の評価)(借地権割合)(借家権割合)(賃貸割合)

貸家付建付地の評価額は、1975万円になります。

被相続人の土地と建物(家屋)を人に貸している場合
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2 家屋(建物)の評価

固定資産税評価額と同じ

家屋(建物)を評価する場合は、固定資産税評価額に基づいて評価します。
家屋を評価する場合は、その家屋が事業用・居住用にかかわらず、原則として1棟ずつ、倍率方式で評価します。その倍率は1.0倍ですので、家屋(建物)の評価額は、固定資産税評価額と同じということです。

【家屋の評価額】=【固定資産税評価額】× 1.0

※固定資産税評価額は、市町村役場(東京都23区では都税事務所)で確認することが出来ます。

人に貸している家屋(建物)

権利関係に応じて評価額を調整

課税時期において貸家になっている家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されます。
固定資産税評価額から、固定資産税評価額に「借家権割合」等を掛けた価額を差し引いて評価します。
人に貸している家屋は、人に貸していることによって自由に売買出来なくなるために、評価額が低くなります。
借家権割合は、国税庁が定めた財産評価基本通達で30%と定められています。

【家屋の固定資産税評価額】-【固定資産税評価額】×【借家権割合】×【賃貸割合】

※借家権の割合は(通達により)30%、賃貸割合は100%
例えば、家屋(建物)の固定資産税評価額が300万円の場合、300万円-300万円×30%×100%で、
貸家としての家屋は210万円と評価されます。

その他の家屋(建物)

建築中の家屋(建物)の評価額

建築中の家屋(建物)、つまり、未完の家であっても相続財産に含まれます。
ただし、固定資産税評価額は、その家屋が完成した時点で決められますので、建築中の建物には、この基準がありません。そこで、課税する時期において建築中の家屋の価額については、その家屋の費用現価の70%に相当する金額によって評価されます。

【建築中の家屋の評価額】=【費用現価の額】× 70%

※費用現価とは、相続開始日までの建築材料費や施工費などです。

家屋(建物)の附属の設備の評価額

附属の設備とは、家屋(建物)に取り付けられていて、構造上一体となっているものをいいます。
例えば、所有者が有する電気設備、ガス設備、消火設備、昇降設備は、その家屋(建物)の価額に含めて評価します。
附属の設備のうち、門、塀、外井戸などの価額は、その附属設備の再建築価額から、建築の時から課税時期までの期間の償却費の合計または減価の額を控除した金額の70%に相当する金額によって評価されます。また、庭木、庭石、あずまや、庭池などの庭園設備の価額は、その庭園設備の調達価額の70%に相当する価額によって評価されます。

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